地主委託仲介公司出售一筆價值1700多萬元土地,尋得買主並完成簽約,不過買主因資金不足,希望地主配合將簽約金填高以便貸款,但這期間地主卻將土地轉賣他人,仲介公司因而怒告地主違約,請求給付公司損失的近百萬元仲介服務費,但法官依據民法規定,認為地主可隨時終止委任契約,判仲介公司敗訴,仍可上訴。

自由時報2017-06-23報導

問題一、本件法官怎麼說?

答:法官檢視買、賣雙方簽約內容後認為,地主知悉買賣契約所填載金額是為了辦理貸款,而且願意配合辦理,並非因為仲介公司未告知虛偽記載買賣價金而簽約,故以此做為解約理由,實屬無據。儘管如此,依民法549條規定,對於委任契約,當事人可隨時終止,麥姓地主既已表明不願委託仲介公司,委任契約便已終止,故不得再請求仲介服務費。

郭姓仲介業者認為這樣案例及判例實屬少見,已完成簽約再毀約,若處理不當,易衍生社會事件。法界人士認為仲介公司仍可依據處理該筆土地期間所付出的勞務及開支等證明,向地主提起損害賠償之訴。

問題二、何謂委任?何謂居間?

答:民法第528條規定,稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。

民法第565條規定,稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。

所謂「報告訂約之機會」,即受他人之委託,尋覓及指示其可與訂約的相對人,而提供訂約的機會,這種居間人稱為「報告居間人」;另外有一種「媒介居間人」,是指受雙方當事人之委託,斡旋於雙方當事人之間,和「報告居間人」只向一方當事人報告訂約之機會,有所不同;

目前房屋仲介業的不動產經紀人,有區分「買方」以及「賣方」的經紀人,如果是不同的兩人時,這二人應屬於「報告居間人」,而如果買賣雙方的經紀人是同一人時,則是屬於「媒介居間人」。

居間限於報告訂約機會或媒介訂約,他的服務範圍受有限制;而委任則是為他人處理事務,至於事務的種類如何,法律就沒有限制。

參考:

臺灣屏東地方法院民事判決105年度訴字第646號 全捷仲介網-買賣問答集http://www.cjhouse.tw/buy_huse_QA/buy_house_ANS.aspx?qa_id=2