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劉姓女子在向賴姓男子買了一間4層樓的透天厝,沒想到一年後要出售時,才從黃姓仲介得知20年前曾有女房客在該房子內,身穿紅衣上吊輕生,劉女驚覺買到凶宅,氣得上法院控告,要求賴男歸還當時買房的價錢1150萬元,並跟黃姓仲介索償230萬元,最後遭法官駁回。

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問題一、本件法官怎麼說?

答:考量系爭房屋位處商業繁榮地段、自殺時間經過已久,且該屋持續有人居住,並出租與第三人而獲有租金收益,且房客亦表示不在意此事等情節,亦難逕認系爭房屋因曾發生自殺事件,而於賴昌林出售與原告時仍有價值貶損之疑慮,故原告主張系爭房屋為凶宅,足以貶損市場交易價格而具有瑕疵,即不足採。

問題二、買賣標的物為凶宅,是否有瑕疵之認定?

答:依據民法第359條本文:

「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。」

惟房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」,乃屬主觀及心理層面之範疇,因個人觀念、宗教信仰、使用目的等不同而有所異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式之舉行,而得以去除不安之心理。

因此是否因而構成瑕疵,應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準,於具體個案中加以認定,尚難僅因房屋曾發生非自然死亡事故,即逕認有何不備價值或效用之瑕疵。

是以,在判斷房屋是否為「凶宅」,除應具備「發生兇殺或致死」之人死於「屋內」,並應考量案發事件大小、時間經過、地段繁榮或人煙稀少等因素綜合判斷,並非曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋,即一概認定具有不備價值或效用之瑕疵。

參考:臺灣彰化地方法院106年度重訴字第148號民事判決


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