房子蓋到別人的土地上，地主原則上可以請求拆屋還地，但法律有例外：民法第796條、第796條之1讓非故意越界的屋主在一定條件下免拆，只是要支付償金或相當於租金的補償。新北市萬里曾有房屋樑柱越界0.045坪，法院認為拆了會危及整棟房屋結構，判屋主不用拆，改按月付3元給地主。
樑柱越界0.045坪的案子，法院怎麼判？
依自由時報2018年9月9日報導，住在新北市萬里的林姓婦人被地主指控占用土地，地主提告請求拆屋還地。法官勘驗後發現，房屋確實占用地主0.045坪（約0.15平方公尺）的土地，面積大約一張B4紙大小，但占用的部分是支撐房子的樑柱。
基隆地方法院（105年度訴字第556號民事判決）認為，林婦的房子大部分不是蓋在地主的土地上，只是不小心占用了0.045坪，而且占用部分主要是樑柱，貿然拆除恐怕影響房屋整體結構安全，拆了就可能變成危屋。法官考量公共利益與當事人權益後，判決不用拆屋還地。
為什麼「不用拆」？
法院調查當地地價，每1平方公尺土地約值2萬2,800元，換算下來被占用的0.15平方公尺約值3,420元。相較之下，若拆除越界的樑柱，房屋重建的費用遠大於這塊土地的價值。
為什麼每月要付3元？
地主的土地確實被占用，林婦因此受有利益。法官認為林婦應依地主的請求，支付2011年到2016年間相當於租金的不當得利，以土地申報地價年息5%計算：
占用面積0.15平方公尺 × 申報地價每平方公尺4,560元 × 5% ÷ 12個月 ≒ 每月3元；3元 × 60個月 ＝ 180元。
也就是說，林婦不必拆房子，但要為這段期間占用土地付出相當於租金的對價，5年合計180元。
什麼是越界建築？地主可以主張什麼？
越界建築，簡單說就是房子蓋超過地界，占到鄰居的土地。
土地所有權人的基本權利規定在民法第767條第1項：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。所以地主發現房屋越界，原則上可以請求拆除越界部分、返還土地，也就是一般說的「拆屋還地」。
此外，依民法第179條，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。越界占用土地的一方，即使最後不必拆屋，也可能要返還相當於租金的利益，就像本案的每月3元。
關於租金的計算，土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，第105條規定租用基地建築房屋準用。本案法院則是以申報地價年息5%計算占用土地的補償。
越界蓋房子，什麼情況可以不用拆？
民法對越界建築有兩條特別規定，讓屋主在一定條件下不必拆除。
民法第796條：地主知情卻不即時異議
依民法第796條第1項，土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。
同條第2項規定，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。
要主張這條，屋主必須證明兩件事：當初蓋房子時越界並非故意或重大過失，而且地主知道越界卻沒有馬上提出異議。這個舉證門檻嚴格，實務上屋主因為這條獲判免拆的案件很少。
民法第796條之1：法院斟酌公共利益與當事人利益
依民法第796條之1第1項，土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。第2項並規定，前條第1項但書（支付償金）及第2項（請求購買越界土地）於此情形準用。
這條是抽象的規定，涉及公共利益與當事人利益的價值判斷，由法官依卷宗事證判斷，屋主能因此獲判不用拆除的案例更是少之又少。本案之所以免拆，關鍵在於越界面積極小、占用的是結構樑柱、拆除成本遠高於土地價值。
免拆不等於免費。即使法院判不用拆，越界的屋主仍可能要付償金或相當於租金的補償，地主也可以請求屋主以相當價額買下越界的土地。
發現房子可能越界，該怎麼處理？
如果你是地主
- 發現鄰屋施工越界，應盡快以存證信函等可留下紀錄的方式提出異議。民法第796條的免拆要件之一，就是地主「知其越界而不即提出異議」。
- 可申請地政機關鑑界，確認實際越界的位置與面積。
- 先與鄰居協商，可選擇拆除越界部分、請求購買越界土地，或約定使用補償。
- 協商不成，再考慮提起拆屋還地及請求不當得利的訴訟。
如果你是屋主
- 收到地主異議或起訴，先確認越界的範圍、越界部分在房屋結構上的功能，以及拆除的成本。
- 整理當初建築時的資料，說明越界並非故意或重大過失。
- 評估是否以相當價額購買越界部分的土地，或與地主約定補償，從根本解決爭議。
鄰地之間的界線糾紛還有其他類型，例如鄰居種樹越界的處理方式。更多土地與民事爭議的整理，可以到本站的借貸、契約與民事糾紛專區。
常見問題
房子越界一點點，地主就可以要求拆屋嗎？
原則上可以。依民法第767條第1項，土地所有人對無權占有者得請求返還、對妨害所有權者得請求除去。但屋主可以依民法第796條或第796條之1主張免拆，由法院判斷是否符合要件。
故意越界蓋房子，也能主張免拆嗎？
不能主張民法第796條之1。該條第1項但書明定，土地所有人故意逾越地界者不適用。民法第796條則要求越界非因故意或重大過失。
法院判不用拆，屋主還要付錢嗎？
通常要。民法第796條第1項但書規定應支付償金，第796條之1第2項也準用這個規定；本案法院則判屋主支付相當於租金的不當得利，每月3元、5年合計180元。
地主可以要求屋主買下被占用的土地嗎？
可以。依民法第796條第2項（第796條之1第2項準用），鄰地所有人得請求以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地；價額協議不成，可以請求法院判決決定。
重點整理
- 房屋越界占用他人土地，地主原則上可依民法第767條請求拆屋還地，並可依民法第179條請求相當於租金的不當得利。
- 民法第796條：非故意或重大過失越界，且地主知情卻不即提出異議，地主不得請求拆除，但屋主要付償金。
- 民法第796條之1：法院可斟酌公共利益及當事人利益判決免拆，但故意越界不適用。
- 萬里案越界0.045坪、占用部分是樑柱，拆除會危及房屋結構且成本遠高於土地價值，法院判免拆、每月付3元。
- 地主發現越界應盡快提出異議並保留紀錄；屋主可考慮購買越界土地或約定補償解決爭議。
本文由李耿誠律師（阿誠律師）整理。
本文為一般法律資訊，不取代個案法律意見；法規如有修正，以最新規定為準。