林舜銘、林宇光兄弟替父親處理債務,4年前綁走90歲的老翁樓永豐後,將人帶到三峽租屋處殺害分屍,分別被判刑18年、14年8月定讞,民事部分也得陪樓家人1013萬餘元,但2人官司未就此結束,今天再因租屋處變凶宅,被新北地院判賠房東30萬元。

問題一、本件法官怎麼說?

答:法院調查,林姓兄弟犯行雖導致2樓租屋處變凶宅屬實,但與1、3樓無關。

賠償金部分,房東雖曾聲請新北市不動產估價師公會進行鑑定,但因房東未繳納鑑定費用,後來也捨棄調查證據

房屋未經專業單位鑑價,無法證明房屋價值確實減損40%,因此最後是依兄弟2人不爭執的賠償金額30萬元判賠。

問題二、不是發生自殺或兇殺,而是因其他意外死亡,如:一氧化碳中毒身亡,也算是兇宅嗎?

答:依照內政部97年的函釋,曾發生兇殺或自殺死亡的房屋在算兇宅,其他非自然意外死亡並不屬之

但事實上,應該是只要會讓人產生嫌惡,就還是房屋的瑕疵,會影響交易價值,賣方不得隱瞞,而且法院的見解未必與內政部相同,不少判決認為非自然死亡的狀況也屬於兇宅。參考:臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第1849號

判決書指出,「惟依我國社會民情,一般社會大眾既對於此類有非自然身故情事之凶宅,多存有嫌惡畏懼心理,居住於其內之住戶,除會對其居住品質產生疑慮外,在心理層面上亦會造成相當大之負面影響。

因此,在房屋交易市場之實務經驗中,具有非自然身故情事之凶宅,確會嚴重影響購買意願及購買價格,並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。

系爭房地既曾發生上開非自然身故之情事,屬於民間俗稱之「凶宅」,自足以減損系爭房地之交易價格,自應認屬物之瑕疵。

況且,兩造簽訂系爭契約時,賣方於不動產標的現況說明書項次20「本戶(指專有部分)是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」,係勾選「否」,顯然兩造於簽訂系爭契約時,亦將其他非自然身故情事,與兇殺致死、自然致死,同列為影響購買意願及購買價格的重要因素

是被告抗辯林金火死亡之先行原因為溺水即意外死亡,並非兇殺或自殺致死,故系爭房地並非曾發生兇殺或自殺致死情事之凶宅,並不足採。」

補充97年函釋:

按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容,「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。 參考:臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第2559號