基隆市前市長林水木次子、市議員林沛祥把房子租給梁姓男子,委由胞兄林毅全權處理,因梁積欠2個月租金終止租約。林要求屋內林姓女子搬離並即換鎖,被檢方依強制罪嫌起訴。基隆地院審結,認為終止租約符合民法規定,也難認林對林女施用暴力達「強暴」程度,判林無罪;全案可上訴。

聯合新聞網2019-05-14報導

問題一、本件法官怎麼說?

答:法官認為,租賃契約書約定月租4萬5000元,每月30日前繳納,梁男在2017年8月至10月均僅繳3萬元,11月租金未繳,共欠租9萬元。

林毅兩度向梁男催繳,兩人並相約2017年11月30日見面,但梁仍未繳納。林終止租約符合民法規定,屬有效,更換門鎖無妨害梁男行使權利或行無義務之事。

租賃契約約定梁男未經林沛祥同意,不得私自轉租。林毅供稱前往換鎖時,不知道林女有向梁男租屋,先前也不認識她。林女未經林沛祥或林毅同意承租房屋,自不得主張承租人權利,判林毅無罪。

問題二、如果積欠房租,房東可以隨時終止租約嗎?

答:不行。

民法第440條規定,「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」

當房客欠租達2個月之租額時,房東就可主張終止租約;房東必須在房客欠租之際先行催告,等到房客欠租額達2個月後才能主張終止租約。不過,有些房客雖然拖欠租金,但累積卻一直未達2個月,取巧心態房東也無可奈何。

以本件案例來看,被告既已定相當期限催告告訴人梁男支付租金,並於遲付租金總額已達2個月租額時終止租約,符合民法第440條第1項、第2項規定,其終止租約即屬有效。 參考:臺灣基隆地方法院刑事判決108年度易字第99號