法院查封房屋、土地等不動產，依強制執行法第76條，是由執行法官命書記官督同執達員，以「揭示、封閉、追繳契據」三種方法進行，必要時可以併用；已登記的不動產，法院會先通知地政機關辦理查封登記。查封生效後，債務人再把不動產移轉或設定負擔，對債權人不生效力。查封時記錄的使用狀況（自住、出租、第三人占用）與增建情形，會影響拍賣後法院是否點交，也影響買家的承買意願。
要有什麼文件才能聲請查封別人的房子？
查封是強制執行程序的一部分，債權人必須先取得「執行名義」，才能聲請法院強制執行。依強制執行法第4條第1項，執行名義包括：
- 確定之終局判決。
- 假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。
- 依民事訴訟法成立之和解或調解。
- 依公證法規定得為強制執行之公證書。
- 抵押權人或質權人為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。
- 其他依法律之規定，得為強制執行名義者。
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聲請查封不動產時，債權人應在強制執行程序中提出土地、建物登記謄本，並查明不動產的所在地，讓法院能確認查封的標的。
不動產查封有哪些方法？
依強制執行法第76條第1項，查封不動產的方法有三種：
- 揭示：在不動產所在地張貼查封公告，讓外界知道這筆不動產已被查封。
- 封閉：將不動產加以封閉，禁止他人進出使用。
- 追繳契據：追繳與不動產有關的權利證明文件。
同條第2項規定，前述方法於必要時得併用。
法院查封不動產的流程是怎樣？
第一步：先通知地政機關辦理查封登記
查封已登記的不動產時，執行法院會先通知地政機關（登記機關）辦理查封登記。依強制執行法第76條第3項，這項通知如果在現場查封等執行行為實施前到達登記機關，也發生查封的效力。換句話說，只要查封登記的通知先送到地政機關，債務人就不能再藉由過戶來脫產。
第二步：債權人會同執行人員到現場查封
之後執行法院會通知債權人，會同法院執行人員到不動產所在地辦理現場查封，查看房屋的實際狀況與使用情形。
第三步：作成查封筆錄
依強制執行法第77條第1項，查封時書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：
- 為查封原因之權利。
- 不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形，以及現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事。
- 債權人及債務人。
- 查封方法及其實施之年、月、日、時。
- 查封之不動產有保管人者，其保管人。
查封人員及保管人應在查封筆錄上簽名。
房子被查封後，債務人還能賣嗎？
不能用來對抗債權人。依強制執行法第113條，不動產的強制執行除了不動產一節另有規定外，準用動產執行的規定；而同法第51條第2項規定，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。第51條第3項也規定，查封後第三人未經執行法院允許占有查封物，執行法院得依職權或依聲請排除。
也就是說，不動產經查封登記後，就發生禁止債務人移轉或處分的效力，債務人即使私下把房子賣掉或拿去設定抵押，也不能對抗聲請執行的債權人。
為什麼查封時要特別注意房屋的使用狀況？
查封債務人名下的不動產時，應注意不動產的「使用狀況」與「實際狀況」。所謂使用狀況，是指查封當時的使用情形，例如：
- 債務人自己居住使用。
- 空屋。
- 有無借貸（借用）關係。
- 有無租賃關係。
- 有無第三人占用。
這些情形會記載在查封筆錄上，用來決定不動產拍定後，法院是否會點交給拍定人。依強制執行法第99條第1項，債務人應交出的不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。
依強制執行法第81條第2項，拍賣公告應載明不動產的占有使用情形，以及拍賣後不點交者的原因。一旦公告寫明「不點交」，買受人得標後要自己處理占用的問題，勢必影響投資大眾的承買意願，也連帶影響拍賣價格與債權能否順利受償。所以債權人在現場查封時，應仔細確認並如實記錄使用狀況。
房屋有增建、頂樓加蓋，查封時怎麼處理？
法院辦理不動產查封時，常遇到查封的建物有增建部分，其中以透天厝，以及公寓、大樓的頂樓加蓋最為常見。
增建部分是否為抵押權效力所及？
查封具有增建的建物時，須記明增建部分有無獨立的出入門戶，以認定增建部分是否為抵押權效力所及。一般來說，增建部分沒有獨立出入門戶的，屬於主建物的附屬建物，為抵押權效力所及。
民法第862條第3項也規定，以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及；但附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第877條的規定。
未辦保存登記的增建，要另外提出資料
增建部分通常就是實務上所稱的「未經保存登記之建物」。因為增建部分沒有登載在登記謄本內，建物的構造等詳細狀況，應囑託地政機關到現場測量，並查明稅捐稽徵機關的房屋稅籍資料及其他證明，同時提出基地地號的登記謄本，才能向法院聲請查封。
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常見問題
房子被查封了，還可以繼續住嗎？
查封本身不一定會讓你立刻搬離，法院會先記錄使用狀況。但進入拍賣程序後，如果拍賣公告記載拍定後點交，依強制執行法第99條第1項，執行法院會解除債務人或查封後第三人的占有，點交給買受人。
房子被查封後，債務人私下過戶有效嗎？
依強制執行法第51條第2項（不動產依第113條準用），查封後債務人所為的移轉、設定負擔等有礙執行效果的行為，對於債權人不生效力，所以不能藉由過戶來阻止執行。
被查封的房子其實是我的，不是債務人的，怎麼辦？
依強制執行法第15條，第三人就執行標的物有足以排除強制執行的權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴；如果債務人也否認其權利，並得以債務人為被告。
租給別人的房子被查封，拍賣後房客怎麼辦？
有無租賃關係是查封時必須記錄的使用狀況之一，會記載在查封筆錄，並影響拍賣公告是否記載點交或不點交的原因。房客的權利如何處理，要依租約成立時間、查封與抵押權設定的先後等個案情形判斷。
重點整理
- 查封不動產須先有執行名義，債權人應提出土地、建物登記謄本並查明所在地。
- 查封方法有揭示、封閉、追繳契據三種，必要時可以併用；已登記不動產會先通知地政機關辦理查封登記。
- 查封後債務人所為的移轉、設定負擔，對債權人不生效力。
- 查封筆錄會記載使用狀況（自住、空屋、出租、借用、第三人占用），決定拍定後是否點交，也影響承買意願。
- 增建部分要記明有無獨立出入門戶；未保存登記的增建，須提出測量、稅籍及基地謄本等資料才能聲請查封。
本文由李耿誠律師（阿誠律師）整理。
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