房客在租屋處自殺導致房屋變成凶宅，房東可以向房客的繼承人請求賠償，但繼承人只需要在繼承所得的遺產範圍內負責。本文介紹的新竹地院案例中，法院認為房客故意以背於善良風俗的方法讓房東受損，判決房客的兒子在繼承遺產範圍內賠償房東300萬元；建商與租賃管理公司則不必負責。
案情：全新別墅出租後，房客在屋內燒炭
依自由時報2020年11月9日的報導，陳姓男子以1,600多萬元買下新竹縣一棟全新別墅，交由租賃管理公司出租給黃姓男子，沒想到黃男在屋內燒炭自殺，房屋價值因此下跌369萬餘元。陳男訴請建商、管理公司及黃男的兒子連帶賠償300萬元。
新竹地院審理後認為，建商與管理公司無須負責，但黃男的兒子要在繼承父親遺產的範圍內，給付陳男300萬元。本案判決為臺灣新竹地方法院108年度訴字第1048號民事判決。
法院為什麼判房客的兒子要賠？
凶宅貶值與自殺之間有因果關係
法官認為，房屋內有自殺行為而致死亡，會讓房屋成為凶宅，一般人會因為嫌惡而不願購買或承租。法院請專家鑑價，截至2020年6月，該屋正常交易價值為1,636萬元，成為凶宅後房價減損率達22.59%，交易價值減損369萬7千元。黃男自殺身亡與房地產價值下跌，具有因果關係。
法律依據：故意以背於善良風俗之方法加損害於他人
依民法第184條第1項，因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」。法院認為黃男故意以背於善良風俗的方法，讓陳男的利益受到損害，應負侵權行為損害賠償責任。
房客死亡後，由繼承人在遺產範圍內負責
依民法第1148條，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上的一切權利、義務；但繼承人對於被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。所以黃男的賠償責任，在他死亡後由兒子繼承，但兒子只需要在繼承到的遺產範圍內清償，法院因此判兒子在繼承遺產範圍內給付300萬元。
建商和租賃管理公司為什麼不用負責？
法官調查發現，37歲的黃男在承租期間有正當職業、繳租正常，也從未因違反社區規約而被其他住戶投訴。也就是說，從外觀上看不出任何異常，租賃管理公司與建商沒有可歸責之處，因此都不用負責。
這也提醒房東：委託代管公司出租，不代表發生意外時一定能向代管公司求償，還是要看代管公司在篩選房客或管理上有沒有疏失。
繼承人一定要賠嗎？遺產不夠怎麼辦？
因為繼承人只在遺產範圍內負責，如果房客留下的遺產很少甚至是0，房東就算勝訴，實際上也可能求償無門。對房客家屬來說，有兩點值得注意：
- 限定責任：依民法第1148條第2項，繼承人對被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任，不必拿自己的財產來賠。
- 拋棄繼承：依民法第1174條，繼承人得拋棄繼承權，應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之，並以書面通知因其拋棄而應為繼承之人（不能通知者除外）。
拋棄繼承後，也不會繼承遺產中的財產，是否拋棄要整體評估。相關流程可參考拋棄繼承全攻略，或離婚、家事與繼承專區。
租約裡的「惜命條款」有效嗎？
什麼是惜命條款？
有些房東會在租約加註「惜命條款」，提醒房客珍惜生命：如果承租人在租屋處非自然死亡、讓房子變成凶宅，就要負損害賠償責任；也有條款約定由承租人的法定代理人或繼承人照價買回房屋。
台中消保官：強迫買房的條款無效
聯合報先前報導，一位柯姓高中生到台中一中商圈租屋，房東要求他加簽惜命條款，明定房客日後若在屋內自殺，房客或其法定代理人要照價購回房屋，柯生無奈簽下。台中市政府消保官表示，房東在契約書內逕自加註這種條款，形同強迫買房，違反消費者保護法的平等互惠原則，條款無效。
依消費者保護法第12條，定型化契約中的條款違反誠信原則、對消費者顯失公平者無效；條款違反平等互惠原則的，推定其顯失公平。要注意的是，消保法規範的是「企業經營者」與消費者之間的關係，依同法第2條，企業經營者是指以提供商品或服務為營業者，個別房東是否適用，仍要看個案情況。
沒有惜命條款，房東也可以求償
即使租約沒有加註惜命條款，依前述新竹地院的見解，房客在租屋處自殺使房屋變成凶宅、造成貶值，兩者具有因果關係，房東仍可以依民法規定向承租人的繼承人請求損害賠償。
房東可以怎麼保障自己？
- 請房客提供保證人：因為繼承人只在遺產範圍內負責，有些房東會請房客找保證人一起連帶負責，降低求償無門的風險。
- 留意條款是否合理：要求照價買回房屋這類條款，可能被認為顯失公平而無效，訂約時應避免。
- 保留房屋價值資料：本案法院是透過專家鑑價，比較正常交易價值與成為凶宅後的價值來認定損害。
更多房東與房客之間的權利義務，可以參考租屋法律權益全攻略；借貸、契約與民事求償的相關文章，則可參考借貸、契約與民事糾紛專區。
常見問題
房客在租屋處自殺，房東可以向誰求償？
依本文介紹的判決，房東可以依民法第184條第1項後段，向房客的繼承人請求損害賠償。至於建商或租賃管理公司，若沒有可歸責之處，例如房客平時正常繳租、沒有異狀，就不用負責。
繼承人要拿自己的錢賠房東嗎？
不用。依民法第1148條第2項，繼承人對被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任。遺產如果是0，房東可能拿不到賠償。
凶宅的損害怎麼計算？
本案法院請專家鑑價，比較房屋正常交易價值1,636萬元與成為凶宅後的價值，認定減損率22.59%、交易價值減損369萬7千元，房東請求300萬元，法院全部准許。
租約約定房客自殺要照價買回房屋，有效嗎？
台中市政府消保官曾表示，這類條款形同強迫買房，違反消費者保護法平等互惠原則而無效。依消保法第12條，違反平等互惠原則的定型化契約條款推定顯失公平；但消保法是否適用，要看房東是否屬於企業經營者。
家人在租屋處過世，繼承人可以拋棄繼承嗎？
可以。依民法第1174條，應於知悉得繼承之時起三個月內，以書面向法院拋棄繼承，並書面通知因而應為繼承的人。拋棄後就不繼承遺產，也不需要負擔被繼承人的債務。
重點整理
- 房客在租屋處自殺致房屋成為凶宅，法院認為構成民法第184條第1項後段的侵權行為。
- 房客死亡後由繼承人負責，但只在繼承所得遺產範圍內清償，本案判兒子賠300萬元。
- 建商與租賃管理公司若無可歸責之處，例如房客繳租正常、無異狀，不必負責。
- 要求照價買回房屋的「惜命條款」，台中市消保官認為違反平等互惠原則而無效。
- 房東可請房客提供連帶保證人；繼承人則可評估在三個月內拋棄繼承。
本文由李耿誠律師（阿誠律師）整理。
本文為一般法律資訊，不取代個案法律意見；法規如有修正，以最新規定為準。