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張淑晶與黃鐸向范姓女子租屋後,卻把房子大改造成多間套房及雅房出租,范女氣憤提訴求償,新北地院法官認為,黃鐸才是簽約人,有責任把房子回復原狀,但他拒絕引導法院人員及建築師進屋勘驗,鑑定機關只能依外觀、建築圖等判斷,最後判定回復原狀價格要233萬餘元,應由黃鐸負擔。

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問題一、本件法官怎麼說?

答:法官審理認為,這間房屋原本就是違建,不是因裝修造成,而黃鐸是簽約人,加上他自己也坦承有裝修,應回復原狀,但黃鐸、張淑晶拒絕讓法院等人進入,鑑定機關只能依據建築圖、格局圖、測量圖,及建築師觀察外觀進行判定,最後鑑定認為回復原狀須花費233萬餘元,由黃鐸負擔。

問題二、承租人可以再將房屋轉租給他人(次承租人)嗎?

答:

民法第443條:

承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。

若是轉租給他人,必須得到房東的允許,若僅是分租給他人,除有反對約定外,原則上法律是允許房客可以再分租給他人使用。

若承租人未得出租人之承諾,而將租賃物轉租他人,或將房屋全部轉租者,即為「違法轉租」,出租人得終止租約。

參考:臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第1963號