不動產之查封程序

 1.不動產之查封方法有揭示、封閉、追繳契據第三種,於必要時,三種方法得併用之。

債權人應於強制執行程序中提出土地、建物登記謄本,並應查知不動產所在地。查封已登記之不動產時,執行法院會先通知地政機關為查封登記,不動產經查封登記後,即發生禁止債務人移轉或處分之效力。嗣執行法院再通知債權人會同法院執行人員赴不動產所在地辦理現場查封。

 2.查封債務人名下之不動產時,應注意不動產之使用狀況與實際狀況,所謂不動產之使用狀況係指查封時之使用狀況而言。

例如,債務人自用、空屋、有無借貸關係、租賃關係及第三人占用等,以決定該不動產拍定後,法院是否點交予拍定人,這些都會記載在查封筆錄上,經債務人確認無誤而不動產之使用狀況,一旦載明於拍賣公告,勢必影響投資大眾之承買意願,亦即影響債權是否可以順利清償。此外,應注意不動產之實際狀況,倘所查封之不動產具有增建之建物,須記明有無獨立之出入門戶,以認定該增建部分是否為抵押權效力所及。一般來說,增建之部分無獨立之出入門戶者,為主建物之附屬建物,為抵押權效力所及。

 3.法院辦理不動產查封時,常遇查封之建物有增建部分,其中以透天厝及公寓、大樓之頂樓最為常見。

通常該建物之增建部分,即為實務上所稱之未經保存登記之建物,因該增建之部分未登載於登記謄本內,是以,建物之構造等詳細狀況,均應囑託地政機關至現場測量,並應查明稅捐稽徵機關之建物稅籍所載之資料及其他證明,並提出其基地地號登記謄本,才能向法院聲請予以查封。而查封未經登記之建物,應先通知地政機關依據未經登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法,辦理查封登記後,始能拍賣。


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