住在新北市萬里的林姓婦人,被地主指控占用土地,提告拆屋還地,法官勘驗發現該屋確實占用地主0.045坪土地,面積約一張B4紙大小,但地上物是支撐房子的樑柱,拆了就變成危屋,判林婦不用拆屋還地,但須按月支付3元補償金給地主。

自由時報2018-09-09報導

問題一、本件法官怎麼說?

答:被告林O臻、林O璇部分,法官認為,林婦的房子大部分不是蓋在地主的土地上,僅不小心占用0.045坪(0.15平方公尺),且占用部分主要是支撐房子的樑柱,貿然拆除恐影響房屋整體結構安全,考量公共利益與當事人權益後,做出「不用拆」判決。

法院調查當地地價,當地每1平方公尺土地約價值2萬2800元,換算下來0.045坪約值3420元,林婦住家占用土地的部分若拆除,重建費用遠大於土地價格。

但地主的土地確實遭占用,因此法官認為林婦應依地主要求,支付2011年到2016年的租金,以當地土地申報地價年息5%計算,每月繳付租金3元,5年合計應給付180元。相當於租金之不當得利金額180元(計算式:占用系爭399地號土地面積0.15平方公尺×申報地價4,560元×5%×1/12≒3元;3元×60個月=180元)

問題二、什麼是越界建築?  如果有越界建築,應該注意什麼?

答:簡單來說就是房子蓋超過到別人土地上。

民法第796條規定,土地所有人建築房屋非因「故意」或「重大過失」逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即「提出異議」,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。

前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。

另民法第796條之1第1項規定:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。」

👉 前者,由建物所有權人舉證,當初蓋屋子時,越界沒有故意過失且地主知悉越界,而不馬上提出異議。舉證的門檻嚴苛,實務上建物權所有人因此條獲判免拆的案件很少。

👉後者,因為抽象的規定,涉及公共利益與當事人利益的價值判斷,由法官根據卷宗事證做判斷,能獲得勝訴不用拆除的案例更是少之又少。

參考:臺灣基隆地方法院民事判決105年度訴字第556號