實際案例
方先生經由仲介公司向蔡小姐購買A屋,兩人於民國99年11月3日簽訂買賣契約,當時蔡女在契約附表「標的物現況說明書」所列「是否曾經發生”非自然身故”之情事(如凶殺案、自殺、他殺等)」欄位勾選「否」,嗣後蔡女於99年12月10日移轉系爭房地所有權予方男,方男於99年12月17日付清全部價金245萬元予蔡女,蔡女也完成點交。

方男與家人搬入A屋後,接連發生友人到A屋拜訪數日後就跳樓自殺、方男妻子流產、又接受二次手術治療、小孩一進A屋就會哭鬧等諸事不順。之後,方男聽鄰居在講,才知道A屋曾經有人跳樓自殺,他也曾向里長求證。方男因此認為他買到「凶宅」,於是100年7月15日以存證信函對蔡女表示解除系爭契約,並起訴要求蔡女返還245萬元的買賣價金。方男的主張,有道理嗎?

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法院怎麼判

「凶宅」屬於物之瑕疵,出賣人負無過失的擔保責任

法院認為,有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」,此一因素,雖然或許未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷,然就一般社會大眾言,仍屬於心理層面嫌惡狀況,對居住於其內之住戶言,除對居住品質會發生疑慮外,在心理層面上亦會造成相當大的負面影響;與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事。

因此,依估價學理適合性原則而言,非自然身故之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵,而出賣人應負物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。

房屋的確發生住戶跳樓身亡

法院在向警察局調閱相關資料後發現,A屋的確曾於87年7月28日發生住戶○○○意圖自殺,自A屋的窗台處跳下,墜落在1樓圍牆邊而死亡之事件。而且警方的資料,也跟方男所提的附表列載(按,重新整理成下面可怕的巧合事件表)的各項巧合大致相符。因此,可以認定A屋的確屬於一般所謂的凶宅。

「凶宅」是重大瑕疵,方男可以解除契約,要求返還買賣價金

A屋既然曾經於87年7 月28日發生非屬自然身故之跳樓自殺事件,而就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事,是屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上之重大瑕疵。因此,方男主張解除契約,要求返還買賣價金,是有理由。

恐怖!  10大巧合事件表!!!

以下的表格,是從法院判決後面的附表修改而來,該表原先是方男所提,法院也認為跟警方提供的資料大致相符,可見法院在某種程度上認為方男所提的10大巧合是可信的。

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